Grondbeleid

Per 1 januari 2025 zijn er 9 actieve grondexploitaties. In onderstaande tabel wordt per grondexploitatie het verwachte jaar van afsluiting en het resultaat op eindwaarde ^[1] weergegeven. Ook is de reeds genomen tussentijdse winstneming en de omvang van de verliesvoorziening tot en met 2024 weergegeven. De genomen winst wordt bepaald op basis van realisatie van kosten en opbrengsten ten opzichte van de projectbegroting, met inbegrip van risico's en onzekerheden. De verliesvoorzieningen zijn ter dekking van een verwacht negatief resultaat van een grondexploitatie.

^[1]   De eindwaarde is berekend op basis van de, begin 2025 door het college vastgestelde, parameters (zie MPG 2025).

Het te verwachten resultaat van de 9 grondexploitaties tezamen bedraagt na actualisatie op basis van de eindwaarde € -129.000 (negatief; meer verlies dan winst). Ten opzichte van het MPG 2025 is het totale resultaat met € 1.264.000 verslechterd. Het negatieve saldo van de grondexploitaties is enerzijds het gevolg van de ambities op het gebied van realisatie van sociale woningbouw, waardoor er lagere opbrengsten gerealiseerd worden en anderzijds het gevolg van de slechte ondergrond van een aantal woningbouwlocaties in de gemeente, waardoor extra kosten moeten worden gemaakt (zie ook de toelichting per project).

Tot en met 2024 is er € 196.000 aan tussentijdse winst genomen. Het totale resultaat op eindwaarde van de winstgevende grondexploitaties bedraagt € 2.240.000. Op basis van de huidige stand van zaken is er in de toekomst daarom nog € 2.040.000 winst te nemen. De verlieslatende grondexploitaties tezamen hebben een saldo op eindwaarde van
€ -2.370.000. Voor verlieslatende grondexploitaties wordt een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het negatieve resultaat op Netto Contante Waarde (NCW). Dit is anders dan de winstneming welke wordt genomen op eindwaarde. De NCW van het negatieve resultaat is lager (positiever) dan het resultaat op eindwaarde. Dit verschil wordt kleiner naar mate de einddatum van de grondexploitatie dichterbij komt. Het verlies wordt uiteindelijk gerealiseerd tegen eindwaarde bij het afsluiten van de grondexploitatie. De verliesvoorziening moet dan van voldoende omvang zijn. Dit betekent dat de verliesvoorziening jaarlijks moet worden bijgesteld om toe te groeien naar de eindwaarde van het verwachte verlies. Dit noemen we oprenting. In totaal zal de verliesvoorziening door dotaties als gevolg van verslechterde resultaten van verlieslatende grondexploitaties en oprenting met € 300.000 toenemen. Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, zijn de verliesvoorzieningen namelijk niet dekkend voor de geprognosticeerde tekorten.

In de paragrafen over de verliesvoorzieningen en winstnemingen zal dit nader worden gespecificeerd.

In onderstaande tabel worden de verwachte kosten, opbrengsten, tussentijdse winstnemingen en stortingen aan verliesvoorzieningen per project voor 2026 in beeld gebracht. Onder de tabel volgt een korte toelichting op de actuele stand van zaken van het project/wijzigingen ten opzichte van het in juni 2025 vastgestelde Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG).

In totaal worden € 5.986.000 aan te realiseren kosten begroot in 2026. Er wordt € 4.667.000 aan opbrengsten verwacht, voornamelijk opbrengsten uit grondverkoop (Bloesemgaerde-Noord). De opbrengsten leiden ertoe dat in totaal voor € 840.000 aan tussentijdse winstnemingen gedaan kan worden: voor DEK-terrein en Bloesemgaerde-Noord. De verliesvoorzieningen zullen in 2026 met € 46.000 worden opgerent. De grondexploitaties Gemeentwerf/IJsbaan en Slotlaan worden eind 2026 afgesloten. De verliesvoorziening zal dan even hoog zijn als de negatieve boekwaarde zodat de grondexploitaties saldoneutraal kunnen worden afgesloten. De boekwaarde (incl. winstneming) van de grondexploitaties zal in 2026 toenemen met € 2.200.000 doordat er meer kosten zullen worden gemaakt dan opbrengsten gerealiseerd.

DEK-terrein

Er is twee wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het laatst vastgestelde MPG, namelijk de grondopbrengst is met € 340.000 naar boven bijgesteld op basis van de winnende inschrijving van de 3e fase. Daarnaast is de bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen à € 35.000 toegevoegd. De wijzigingen leiden tot een verbetering van het saldo op eindwaarde met € 305.000. Hoewel de grondverkoop volgens planning eind 2025 zal plaatsvinden (en daarmee ook het grootste deel van de tussentijdse winstneming zal worden gerealiseerd), neemt de verwachte tussentijdse winstneming voor 2026 ook iets toe naar € 135.000. De verwachting is om de grondexploitatie per 31-12-2026 af te sluiten.

Molenblik

De grondexploitatie is niet aangepast. Voor 2026 zijn de kosten begroot op € 168.000. Dit betreft plankosten en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering. Vanwege de rentetoerekening dient de verliesvoorziening met € 10.000 te worden opgehoogd.

Bloesemgaerde-Noord

Voor Bloesemgaerde-Noord heeft het met het MPG voorziene risico van netcongestie zich voorgedaan. Liander heeft aangegeven dat het nog jaren kan duren voordat er voldoende capaciteit is om de woningen van stroom te voorzien. Momenteel wordt er gezocht naar een oplossing voor het capaciteitsprobleem (zie ook de informatienota van 8 juli 2025). Voor de grondexploitaties betekent dit in elk geval dat de fasering doorschuift. Daarom is de fasering vooruitlopend op de herziening 2026 met een jaar vooruit geschoven. Daarnaast is het aannemelijk dat de plankosten als gevolg van de extra interne inzet om te zoeken naar een energieoplossing, het aanhaken van externe expertise en de vertraging in het project zullen toenemen. Om deze reden is de raming voor de plankosten met € 90.000 opgehoogd. Naast de extra plankosten zullen er zeer waarschijnlijk nog aanvullende kosten moeten worden voor de energieoplossing om deze reden is er vooruitlopend op de herziening de raming van de kosten opgehoogd met € 100.000. De komende tijd moet nog blijken wat de verdere gevolgen voor de grondexploitatie zijn. Indien de netbeheerder de installatie van een batterij niet voor eigen rekening neemt, komt dit mogelijk nog ten laste van de grondexploitatie. Daarnaast kan overlast door een offgrid oplossing (indien hiervoor wordt gekozen) zorgen voor een lagere opbrengst in de grondexploitatie. Vanuit de grondexploitatie dient een afdracht te worden gedaan aan het fonds bovenwijkse voorzieningen ter hoogte van € 59.000. Deze bijdrage hoeft alleen gedaan te worden voor de vrije sectorwoningen, omdat voor de sociale huurwoningen in 2024 al een koopovereenkomst is gesloten.

Voor de komende jaren ligt het opbrengstenstijgingspercentage hoger dan de kostenstijging. Daarnaast is op het moment het rentepercentage in de grondexploitaties 0%. Om deze reden heeft het doorschuiven van de fasering gezorgd een positief effect op de grondexploitatie. Dit positieve effect is niet voldoende om de hogere kosten geheel te compenseren. Er vindt een verslechtering plaats van het saldo met € 91.000 van € 957.000 naar € 866.000. Verwacht wordt dat er in 2025 geen winst wordt genomen aangezien de realisatie van de opbrengsten is doorgeschoven. In 2026 zal er naar verwachting € 705.000 aan winst worden genomen.

De Tegel

Voor De Tegel is een grondexploitatieherziening in voorbereiding, welke in november aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden. Op deze plaats wordt volstaan met de verwijzing naar het raadsvoorstel van de herziening waarin het saldo is toegelicht en een vergelijking is gemaakt met het saldo in het MPG. In 2026 zal nog geen winst worden genomen aangezien er nog geen opbrengsten gerealiseerd zullen zijn. In 2027 zal, naar verwachting bij een spoedige doorloop van het project,  de eerste tussentijdse winst genomen kunnen worden.  

De Linten

Afgezien van het toevoegen van de afdracht à € 4.000 voor bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen is grondexploitatie De Linten is niet gewijzigd ten opzichte van het MPG. Op dit moment is zijn enkele kavels in gebruik voor flexwoningen. We starten met het ontwikkelen van deze grondexploitatie voor permanente woningbouw nadat de huurovereenkomst voor de flexwoningen is beëindigd (vanaf 2034).

Asonia (I)

Voor Asonia I is zijn de verwachte opbrengsten gedaald. Uit de gesprekken met de woningbouwcorporatie is naar voren gekomen dat er minder woningen in de dure sociale huur kunnen worden gerealiseerd en een aantal woningen kunnen alleen met een kleiner oppervlakte worden gerealiseerd. Aangezien het aantal woningen gelijk blijft, leidt dat tot lagere grondopbrengsten. Ook moet er een afdracht worden gedaan voor bovenwijkse voorzieningen zodra de opbrengsten gerealiseerd zijn.

Daarnaast is de planning van kaveluitgifte en de realisatie van de civiele werken met een jaar vooruitgeschoven. De vertraging zorgt voor een verbetering van het resultaat, doordat de opbrengstenstijging hoger is dat de kostenstijging. Als gevolg van de wijzigingen verslechtert het saldo met € 34.000 van € 211.000 naar € 177.000. De eerste winst zal naar verwachting in 2027 worden genomen.

Gemeentewerf/IJsbaan

Bij Gemeentewerf/IJsbaan heeft de aannemer diverse kleine meerwerkzaamheden in rekening gebracht wat resulteert in ca. € 50.000 extra kosten op het woonrijp maken. Daarnaast vallen de kosten voor het aanleggen van de brug inclusief het kwaliteitsborgingsplan hoger uit (ca. € 20.000) dan werd voorzien in het MPG 2025. De fasering van de kosten van de brug is doorgeschoven naar 2026, wat resulteert in extra kostenstijging.  Daarnaast stijgen de kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering mee met de kosten voor het woonrijp maken. Het resultaat op eindwaarde verslechtert van € -1.086.000 naar
€ -1.184.000. Dit betekent dat de verliesvoorziening met € 117.000 moet worden opgehoogd (inclusief € 21.000 oprenting) .  

Slotlaan

Bij het project Slotlaan zijn de kosten voor het bouwrijp maken tegengevallen vanwege diverse moeilijkheden in de uitvoering van het werk. De kosten voor het bouwrijp maken zijn daardoor met ca € 80.000 opgehoogd. Het saldo op eindwaarde verslechtert van € -520.000 naar € -619.000. Dit betekent dat de verliesvoorziening met € 107.000 moet worden opgehoogd (inclusief € 10.000 oprenting).

Wilgenrak

De gemeente Medemblik heeft grondpositie Wilgenrak te Sijbekarspel. Een ontwikkelaar heeft naastgelegen percelen aangekocht en de spuitzones afgekocht.  Het streven is het gemeentelijke perceel op korte termijn (in 2025) aan de ontwikkelaar te verkopen en daarom zal de grondexploitatie ultimo 2025 worden afgesloten. Vanuit die gedachte zijn er in 2026 geen kosten of opbrengsten begroot.

De opbrengst uit de grondverkoop zal naar verwachting voldoende zijn om de huidige negatieve boekwaarde van bijna € 90.000 af te boeken. De verliesvoorziening à € 11.000 kan dan ook vrijvallen.